Советы арендаторам коммерческой недвижимости
Несколько советов для тех, кто арендует или собирается арендовать объект коммерческой недвижимости. Как подобрать помещение? Как построить отношения с арендодателем? Читайте в этой статье!
1. Выбирайте объект заранее, а не за день до начала деятельности или переезда
Это позволит Вам прицениться к рынку, рассмотреть больше вариантов и в итоге выбрать наилучший вариант по рыночной цене.
2. Внимательно читайте договор
Особенно в части обязанностей Арендатора и ответственности сторон. Если Вас смущают некоторые пункты Договора, задавайте вопросы представителю Арендодателя. Возможно, Вам удастся перефразировать или вовсе исключить такие пункты. Некоторые из них, впрочем, могут быть «обязательными» или «традиционными», в таком случае уточняйте, насколько строго Вы должны будете соблюдать их. Тем не менее, не рассчитывайте, что разъяснение менеджера по аренде будет залогом лояльности Арендодателя по данному вопросу. Ведь отношения рано или поздно могут испортиться, и Арендодатель может намеренно повысить формальность отношений и строго следить за соблюдением всех пунктов договора аренды.
3. Внимательно ознакомьтесь с правоустанавливающими документами
Немаловажный факт: является ли Арендодатель по договору собственником объекта? если нет, то имеет ли он право передачи в аренду (субаренду) объекта? Ознакомьтесь со свидетельством о собственности на объект, договором аренды – срок действия, есть ли право передачи в субаренду и пр. Не стоит пугаться договора субаренды, так как схема «Аренда-Субаренда» – это весьма распространенный и удобный способ передачи собственности в управление. Он также «защищает» собственника от необходимости заключения прямых договоров аренды, что весьма важно с точки зрения экономической безопасности активодержателя.
4. Определите риски, связанные с возможной необходимостью съезда с объекта
Переезд всегда влечет немалые временные и финансовые затраты, даже без учета издержек от временного простоя оборудования, сотрудников, и пр.
Поэтому важно понимать, каковы намерения собственника – долгосрочное удержание, либо продажа объекта. Хотя, второй вариант развития событий не всегда влечет за собой необходимость освобождения помещений по окончании договора аренды (который автоматически перезаключается с новым собственником согласно ГК РФ), тем не менее высока вероятность значительного изменения условий договора аренды при перезаключении договора на новый срок. Также необходимость переезда может возникнуть при ухудшении состояния объекта в связи со старостью и пр. или при несоответствии параметров предоставляемых коммунальных услуг заявленным арендодателем (электро, водо, тепло –снабжение на объекте и пр.).
5. Внесите аванс за последний месяц действия договора
Аванс – это залог спокойствия не только для Арендодателя, но и для Вас тоже. Когда у Вас оплачен аванс, Вы и Арендодатель понимаете, что при небольшой просрочке оплаты текущего месяца, у Вас не возникает фактической задолженности. Соответственно, Вас не беспокоят каждый день с вопросами об оплате, к Вам не применяются санкции, установленные договором, и Вы работаете в нормальном режиме.
Отсутствие же аванса на счету влечет ряд нежелательных последствий как для Вас (отключения энергоресурсов, ограничение доступа, бесконечные уведомления) так и для сотрудников Арендодателя (излишняя работа: звонки и письма, штрафы по зарплате). Через пару месяцев с задержкой в оплате у Вас, вероятно, появится тяжелое ощущение, что Вам на объекте не рады, и что от Вас хотят избавиться.
6. Не пытайтесь прыгать через голову
Возможно, Вы «Большой босс» в своей компании, но для Арендодателя, Вы один из уважаемых (!) клиентов, с которыми построена определенная схема общения, как правило, через переписку с предъявлением взаимных просьб, пожеланий или требований. И, естественно, через соответствующих должностных лиц – менеджеров или начальников отдела аренды, которые, в идеале, принимают Ваш запрос, предлагают и в установленном бизнес-процессами порядке согласовывают решение по нему с руководством. Если же Вы пренебрегаете общением с менеджерами среднего звена, Вы в первую очередь оскорбляете их своим недоверием, ставя под сомнение их профессионализм и способность что-либо решать в вверенных им вопросах. Во вторую очередь, достигнув определенного, как правило, устного соглашения с руководителем Арендодателя Вы ставите в неловкое положение его самого. Так как любые договоренности и решения в Вашу пользу могут быть расценены весьма двусмысленно, и в определенном контексте сильно ударить по репутации дружественного Вам руководителя. Пусть даже такое решение было единственно-верным.
7. Возьмите переписку на вооружение
Важно грамотно вести переписку – зарегистрированное письмо может стать верным свидетелем и «железным» аргументом в переговорах с Арендодателем или даже в суде, если до этого (не дай Бог) дойдет. И уточните должность и ФИО руководителя компании-Арендодателя – отправлять письма с ошибками в написании инициалов или фамилии адресата – дурной тон. В письме формулируйте мысль максимально грамотно, четко и вежливо.
8. Спросите у профессионалов
Не отказывайтесь от использования услуг профессионалов – зачастую копеечный или вовсе бесплатный совет может сэкономить Вам значительную сумму. В том же поиске объектов некоторые агентства готовы будут недорого или бесплатно помочь Вам в выборе объекта в аренду – ведь у них наработана база и построены отношения с рядом арендодателей города.
Надеемся наши советы помогут Вам в работе с арендодателем. Мы всегда рады дополнительно проконсультировать Вас по вопросам аренды.
Вопросы и комментарии приветствуются!
Но это не самое главное. Основное наше достоинство - скорость обслуживания.